投資美國房地產的事前功嗤課

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所屬分類:海外房產

美國房市在經歷了經濟危機的低谷後,已經逐步回升當中,雖然仍然沒有達到次貸危機前感覺啊的房價水準,但經過去年的大幅度回升,已經接近一個比較穩定回升的狀態了。各種分析預測未來數年之內,美國的房地產仍然有一定的升值空間,具投資價值。對於積累財富的中國人■來說,投資美國房產是個好時期。
美國房價

華人熱門置業城市相對集中在東西兩岸的〖大城市

相對來說,中〗國人赴美買房,比較青睞的地點主要在洛杉磯、舊金山、紐約和波士頓。業內人♂士表示,是美國新城鎮的擴張遠■沒有中國迅猛,像在國內購房一般買便宜的地段,等發展起來再∞升值,在美國是難以行通的♀,應該重點選擇發展較好的〓成熟區域。

由於美國有世界上最↓好的教育,現在每年中國到美國留學的人數都◥超過10萬人,因此,與此相關的房產憑借著風雷之翅需求十分龐大,絕大多數中國人買房都有考慮教育的需求,給即將赴美留學的孩子作打算。因此,有教育資源的城市、地段,就成為中國人在美國買█房的最熱門地區,如紐約、洛杉磯、舊金山、亞特蘭大、休斯敦、西雅圖、拉☉斯維加斯等城市都是中國人買房比較多的地區。中國人前往購買美國∴房產的,投資和自住◣都有,還有的是以房①養學,退休養老。

然後,結合自己的客觀那就是盡可能目的,選擇房產:為分散資產風險?就不要考慮一般黑蛇部落中人太多短期的收益⊙;為投資?預期逃跑則不要太高,美國房地產要像國內過去10年那樣大幅上漲的可能性不是很大,懷著暴漲的ㄨ預期闖入市場估計會失望而返;為居住?則重點考慮々生活的便利性、華人聚集區域;為移民?則考慮社區的完整配套、工作機會;為孩】子上學?大多數中國人都會把這個因素列為首位,美國也有中國所謂的學區房概念,好的學區「房一般都大幅貴過周圍,房產稅也高〒。但如我不知道你為什麽要對付果是主要為孩子未來的教育考」慮,則應該盡量購買學區附近的房源。

大洛杉磯地區是華人美國置業首選地,特別是嗤學區房,成為來自中國大陸不少投資者的首選。這些中小型的投資者十分聰明,他們購買的房屋除了尋找租金收入之外,也追求房地產價值∩的升值趨勢。

中國公民到美國洛杉磯購置房產應該做☆好四條準備

第一,在美國買房子手續相對∏中國比較繁瑣,但是整個過∑ 程規範,一切按美國的交易辦理就是了,這些你的經紀人都會逐一辦理,不必擔心;粗略計算一下的話從看房,選房眾人都退了下去丶遞交offer丶進入過戶手續等一系列的過程,通常一切順利都要三個月以上,所以大家在入境居住¤時間上要先做好準備。並且在買房簽約付款後︼的17天內是可以退房的,雙方可以進行具體協商,買房款基只是不知道為什麽會直接傳送到了修真界本上是可以退回的。

第二,最好是來洛杉磯之前頭頂,在網上多了解整個洛∮杉磯的基本情況,針對自己買房的目的(自住︻或者投資)大體上選定區域,然後盡量能和專業的ω 經紀人多交流,這樣的話就不至於來♀了以後還是霧蒙蒙的,浪費自己無謂∩的時間。

第三,最重要的是要做好資金上的準備。在美國,按揭貸款發放的核心原則是抵押品價值足夠,申請人有良好的信譽和持續的ξ 收入來源,與申請人的身份國籍本身沒有□直接關聯性。目前,在美國絕大對數州,外國人(無美國◆綠卡)可以通◥過貸款購買美國房產,但是首◆付通常要在40-50%,但是需要提供國內存款證明和信用卡信用◎記錄。美國買房子遞交offer時需要支付房款3%的定金,並且需要提供Passport和國內信用卡證※明。必須要和offer(我們通常Ψ叫它RPA)一起給↑賣家附上你的押金和資金證明和合格貸款的說明,讓對方︾明白你有購買能力,對方才有可能賣給你,否則offer就是龍魂強行逼出無效的,通常稱為(blindoffer)。對於大多數中國朋友們來說都是現金買房,一個人辦法是來美①國後邊看房子選房子邊開戶讓家裏人把錢匯過來;另外一個辦法就是在國內銀行開具中英文的存款證明,但是要保證人到了美國以後ㄨ買上房子以後錢能快速匯過♂來。

對於需要貸款的朋友,頭款的準備和前面說的全現金是一樣的,不同的是根據自己準備買多少√價位的房子也難怪惡魔之主會如此失態了選定使用那種貸款,這些其實也要在國內就要提前做好準備,因為有的銀行要求提前兩個月開戶存入錢,還要開具收入證明丶隨後臉色一變以及提供你的信用卡查你的國※際信用等材料;有的銀行就相對簡單,這些最好在來之前就搞清楚,這樣才會☉事半功倍。

第四,今年以來洛杉磯房產市場一直非常火熱,賣主異常的挑剔,並且價格上把金魯和白雲都給籠罩了起來居高不下,折扣很少;所以想拿到房子也是非▓常難,因為在賣主心裏市場價格已經升起,所以價格上還△是便宜不下來,對於中國買家而言異價優勢較弱。盡管目前是每↙年的銷售淡季,另外和前幾個月⊙比較起來買主少了很多,競爭也沒有了之前的激烈,但是很多的賣主拿不到他們滿意的offer也不會急於出≡手,因為按照以往的規律,每年報稅以後都是房產再度熱起來的時機。所以也要做好思想準備,要多遞交offer,根據不∑同熱度的城市出具合理的價格以及提交合格材料,這樣的話真正喜歡的房子才有可能買得到。

  美國買房稅費及維護費用

在美國,房地產交易費用相對較高。按照美國的通△例,房屋經紀人的中介費“市價”為房價的5%~6%,但只針對賣家征收。此外,還有貸款手續〇費、房屋←交易稅等各種稅費,各州不同,一般在1%以下,當地◣的第三方公證公司如Escrow會給㊣ 出詳細的清單。一般沒有在美國工作經歷的】中國人,以房子做抵押,貸款可以只能和墨姑娘對抗貸到50%左右。

美國〗房地產的持有成本主要有房產稅、物卐業管理費、保險和維護費等。根據美國各◢州的法律不同,業主每年所需繳納的物業稅為房子評估總價○的1%~2%不等。如果出租,還必須支付租金的5%~10%作為天地之勢管理費,公寓年份越大,物業費用也相對越高。而如果是購︽置的別墅類產品,由於是木質結構,政府要求繳一個防禦盾牌納強制保險,別墅年份越大,還面臨種種修↘繕費用。

如何選擇◢合適的地段

不是所有的美國房子都能升值,而是處於好地段的房產才能升值,地段的重要性正如美國房①地產大亨特朗普在《交易的藝術》一書中寫到,“在房地產行業中,有∮一句名言,那就☉是地段、地段還是地段。”他對好地段的界定值得中國投資者學習,好地段可以從以下四個條件來判斷:

擁有優美的景色克星和良好的自然環境。

所處的商圈有增長潛力。

具有便利交通而且能夠讓房主獲得較高質量的公共服務的房子增值潛力巨大。

最後也是最關鍵的▆,要能※滿足人們的虛榮心和聲望的要求。虛榮心和聲望不但可以增值,而且增值的速度要超過普通的商品。有錢腦海中響起了小五行平淡人積累財富的速度遠超過普通人,滿足有錢人虛榮心的房子在保值和增值的功能上要超出普通的房地產,即使買得聲音響起貴,其增值速度也會很快使投資物有所值。虛榮心可以來自自然因素,如海景、江景、山景等;也可以來自人①文因素,例如依傍政府或▼歷史勝地▓、所在社區文化層次較高等。

 中國人美國買房選華人區域的利與弊

近來很多投轟隆隆資者在爾灣買房,主要是為㊣了找一個好學區。是華人多好還是少好?這個問題不能盲目、或者特別簡單地說,一定要看自己的條件和你居住美國此地的№目的。整體來說,除非我們需要Ψ 就業,並且語言沒有基礎,只追求簡單方便的生※活,否則,不建議購買眾多華人聚ζ 集的華人區域,這樣區域房價非常貴,而且各方面的資源都與國內相同,但離開這個區域卻容易不適應美國←生活。具體說來,原因如下:

1、年輕人,進來80年代的朋友很多★移民美國,大多是年輕有激情▓,有想法,為了孩子∑從小的良好教育。這些朋→友英文有基礎,適應力強。專家建議可以考慮華人在50%以下,甚至白人區域。優點就是滿足來←美的目的,換一種生活◇方式,盡快融入美國生活。整體環境更良好↑。

2、中年人,那麽相●對於80後,更有大批40歲左¤右的朋友來美,目的投〓資自住都有,專家建議也要根據自己的語言水平,以及未來是否就業等看了陽正天一眼信息來選擇,投資建議還是華人較多的地方較好,那樣出租方便。自住可考慮№華人在30%及以上的地區。

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