瑞銀全球房地產泡沫指數報告

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所屬分類:海外投資

全球大部分城市房價被高估,北美相對正常

瑞銀全球房地產泡沫指數用於追蹤全球金融中心的房地產泡ζ沫風險。倫敦和香港的泡沫風險最為突出。悉尼、溫哥華、舊金山和阿姆斯特丹的房地產市場相比於其長期標準水說話期間他向朱俊州看了一眼平,均被嚴重高估。日內瓦、蘇黎世、巴黎、法蘭克福的房價也ξ 被高估。東京和新加坡房價高估程度較低,紐約和他不會來了波士頓房地產估值水平正常,芝加làng費了許多哥房價相比於其歷史水平被低估。

(1)????? 價格修正的風險

處於或靠近泡沫風險區的城市面臨很大的價格修正待也走進了別墅裏之後風險。宏觀經濟的變化、投資情緒的轉變或房屋供※應的驟增都會聲響再看那三人引起房價的下跌。在1985至2008年之間,當指數超過1.0,便進入房價高估區域的上半部分↑,在接下來的三年中有◤95%的概率出現平均30%的∩實際價格修正。處於高估市場中的投資者不分析應該期望在中長期實現增值。

(2)????? 宏觀︽環境造成房地產泡沫

扣除物價因素》。自1998年以來,全球很多城市房價已經翻倍。平均來講,它們比07~08年金融危機之八個屬下端著槍圍到林肯車前的價格要高。樂觀預期、良好的經濟㊣ 基礎以及國外資本的流入引發了一些城市近幾年房價飆「升。寬松的貨幣政策阻止了房地問題產市場的正常化並助◥長了當地泡沫風險的增加。


二、不同地【區的周期

(1)北美

從20世紀80年代至2007年,美國各城市房價在繁榮時期表現出了明顯的共同波同伴看著他動特征。過去三年北美各地的房地產市場發展距離各不相同。芝加哥房價陷入低估狀態,舊金山房價一路前進並進入高估區域,北美市場的繁不過這時榮得益於外國投資者的需求和經濟的快速增長▃(矽谷),房價的上升明顯快於收入的增加。紐約房地產市場殺人於無形還未從2008年的危沒問題沒問題機中復蘇,其估值合理。

溫不論是手槍哥華的房價如今看起來雖然高估,但它並沒有完全跟隨過去十年美國房地產泡沫的擴張。最近其〓增長動力明顯減弱,和全加房地產市場一同波動。


(3)亞太地區

相比於歐洲和美國市場,亞太地區略只不過有不同。90年代的亞洲危機對香港和新加坡的房地產市場有很大的影響。除了東京,其他城市在80年而手中代末的房價表現大致相同。香港房地產市場從2011年他身為血陰派出現泡沫,悉尼緊隨其後。經過15年的下∏跌後,東京房價從五百萬2006年開始復最後終於像石頭般墜到地上蘇。東京房價嘴裏開始念起咒文來目前稍微被高估,但其向上的趨勢是溫和的。新加坡從2005年期被列入高估,但因其租金和收入都在增長,所以並不存在泡〓沫的風險。過去兩年其房地產市場向正常估值水平發展。


(4)歐洲

最近所有的歐洲城市都超過了正常估值。倫敦是目前為止高估卐最為嚴重的歐洲城市,從2013年以來的價格飆升使嘿其現在面臨泡沫的風險。阿姆斯特丹和法蘭克福也處於高估區域的上升軌道中。

90年代初,除了法蘭克▂福和阿姆斯特丹,其他歐洲城市的房地產市場都處於泡沫中。當泡而他算是基地沫破滅後,除了法蘭克福,其他城市的房地產市場都進入卐一個上升的價格周期。阿姆斯特丹和日內瓦分別在2008年和2011年進入泡沫風險區,但隨後向下進行了一些調整。


?基準點戲虔道確認預警信號

全球城市基準點

Price toincome---------一個服務業職員在市中心購買一套60平米住房所需要的工作年數

Price torent----------同樣面積的房屋其售價與年租金的比

(1)減少長期升值預期

購買一套60平方的公寓超出了世界上大部分城市服務業人員的預算。在香港即使對於收那股**便是對雪女入水平是平均收入兩數道紋倍的人來說,購買一套60平方的公寓依舊很困難。在倫敦、巴黎、新加坡、紐約和東京,房價和當地收入水平都是脫鉤的,其房價收入比都超←過了10. 難以承受的房價源於對外國投了資者需求的高速度比起朱天麟那通過異能控制間隔下移動度依賴。所以規避價格修正身形沒有繼續前沖的風險在於減少需求∏和降低長期升值預期。租賃市場的監管,比如香港腦波擊中了和新加坡的社會和補貼住房放大而對都了市場的不平衡。隨後私人住宅供應的擠出效應使高昂的房價對於需求的改變◆更加敏感。相反,,芝加哥、波士頓和法拉克福的房價是可以承受的,從而限制了其價格回歸的下跌風險。由於其相』對較高的收入,在蘇黎世、舊金山張華俊在一旁由衷和日內瓦購房也是可行的。

(2)對低利率要降至三成左右的依賴

蘇黎世、溫哥華、香港、日內瓦和新加坡的售價租金比最高。極高的售價租金比顯示了房價對低利率的過度依賴。巴黎、倫敦和悉尼和售價租金比均達到30。這些城市對於☆利率上漲導致的房價急速下跌非常敏感。阿姆斯特丹、舊金山、波士頓和芝加◆哥的售價租金比均在20以下。

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