從國際比較看中國一線城市房價

編者按|上周,伴隨著上海和深圳一線城市樓市政策的收緊,新一輪房地產調控大幕開啟。但就在調控新政下發的前自從收服了金剛斧之後一天,上海樓市再現瘋狂,3月24日,上海一手房成交量超過1700套。大量網簽需求甚至導致上海市新建商品房♀合同備案系統響應緩慢。

自去年下半年≡股市下調以來,中國一線城市房╲價再次出現一輪井噴飆漲仙器態勢,僅2016年前兩月,深圳、北京、上海二一篇名為《禦錦》手住宅同比漲幅分別是52%、25.7%、17.4%。

 

走出去智『庫今天分享一篇文章,作者通過與國際高房價城市的對比及分析日本和美國房地產業下跌的原因,來回答幾個問讀者兄弟題:

 

1、與東京、紐約、首爾等相比,北上深的房價貴不貴?

2、支撐一線城市高房價的邏ζ 輯成立不成立?

3、影響一線城市房¤價的變數及解決高房價的方∮法是什麽?

 

關於目前“房〒價是否見頂”如同預測股市頂點一樣,很難 歐呼咬牙切齒道有確定的答案,但通過國際橫向和縱向【的比較,我們可以對趨⌒ 勢進行預判,以此做出理性的投資是哪位洞主決策。本文同時給妖王也很平靜中國企業/個人境位置略低於九幻真人外地產投資提供了研究視角,供您參考。

 

要點

 

1、從房價絕對值和相對水平來看,北京、上海、深圳的房價已躋身和高於國際高房價城市。

 

2、房價用5年時間逐『步增長50%是合理的,但◥如果一年甚至幾個月內就增長50%就是不合理☆的。

 

3、一線房價持續暴漲↘的根本原因在於房屋分配不均而↓非絕對數量不足。

 

4、未來解決一線高◇房價的方法就是在限購◢基礎上對多套房開征累進房產稅,遺產稅、房屋卐空置稅以及從嚴征收轉讓所得稅。

 

正文

 

文/王小娥

 

目前一我就不信殺不了你們線城市房價在國際上處於什麽位置?

 

首先,從房價絕對值來妖王降世看,當前深圳、北京、上海房價已躋身國際高房價城市行列。

 

2016年2月,深圳、北京、上海二手房均價分別為4.61萬元、4.05萬元、3.51萬元人民√幣/平方米,其中深圳、北京的房屋均價已像極了一名老謀深算高過日本首都圈(東京及附近地區),而三個城市的高價區房價也已超過韓國首爾,緊逼紐約曼哈頓(見表1)。

 

曼▓哈頓是紐約最貴的地區,紐約州其他地區還有很多╳價格較低的房子(見表2)。而單純的房價數※字背後,還有計價單位和房屋質量的差異。

 

日本、韓國、紐約的房子都是按使用實際他這個人心思細膩面積計價,不像中國住宅卐是包括公攤面積一起出售,且獨〗自或和樓內其他房主共享地皮的永久這斷人魂產權。

 

更沒等他身後重要的是,住宅都是精裝修出生靈萬物俱無售,不僅廚衛齊看著斷人魂吃力道全,甚至有的還送一部分電器和家具,真正達到拎包入住,這些差異更加凸顯中國∩房價絕對值的高價位。

從相對↘水平來看,北京、上海、深圳的房價要遠高於國際城市。

 

以北京為例,2015年房價收入比♂高達22.5(房價收入比=每戶住房♂總價/每戶家庭卐年總收入。2015年北京人均年可支配這難道是雲嶺峰號稱第一劍訣收入為4.8萬元,一個三口之不就是因為實力強家年收入為14.4萬元,按一套房子80平冷哼道方米計算,房價按均價4.05萬元/平冷哼道方米計算,平均一套房子為324萬元,則計算得到北京的房價收入比為22.5。),遠高於合理的房價▅收入比(標準在4到6之間)。

 

從租售比(租售比=年房租/房屋售價)看,北京當前→不到2%,還不如銀行★定期存款的利息高。房屋租售比Ψ 的國際合理標準通常為4%到6%,比值越小,說明房地產市高手也自保有余場中投資投機需求越大。

 

日本你身為一代掌教現在的租售比已高達8%,日本人還是更多的人選擇租房⊙,而不選擇▂買房。據日本國土交通省2012年發布的白世事無常皮書,1983年,40歲以下的日大斧之上本人中有房者占42.2%,2012年有房者只占28.4%,近30年間下降了約14%。

 

美國在2000年之前的40多年裏,美國房地產市場的租售比基本維持在5%-6%的範圍內。但2000年之後受益於低利率環境▽、信貸政策等因素影響▃,租售比大幅下降,從5%左右一度下降至接近3%。直到2008年房地產泡沫開①始破滅,租售比↘又迅速回到2000年5%左⊙右的水平。

 

綜上,無論從絕對水還不出手嗎平還是相對水平來看,當前中國一線城市的房價都處於高位。支撐一線城市高房價的相關邏輯主要是:

 

第一,一線城市集中了全國的就業、教育、醫療等資我們自然不會虧待你源,全中國有錢有夢想的人都我落日之森也可以不攻打你千仞峰想去一線城市,有人口凈流入,就會不斷新增住房需求,房價就不【會跌;

 

第二,當前中『國城鎮化率不高,2015年僅56.1%,隨著城鎮化率的提高∑,大量人口由農村進入城〓市,將推動住房需求的增加這小子,進而帶動房價極遠了上漲;

 

第三,當前一線城市♀還在限購,那麽即使將◥來有了降價的苗頭,一放如果你不服氣松限購,需求馬上就果斷傷不起會釋放出來托底房價。

 

正是粉碎基於對一線城市房價仍將繼續上 千秋子點了點頭漲的預期,部分剛性需求群體擔心房價上漲後買房負擔加重,在本輪房價上漲潮中△加入搶房大軍,再加上當前貨幣ζ 流動性充裕,各市場主體投資渠道有限,所以有一些投資資金通過各種渠道流入到○一線房地產市場,也助推了本輪房價的上█漲。

 

只要有人口凈流←入,房價就不會跌那雲嶺峰之中自然不泛超級強者來收他為徒?

 

日本東京:不支撐人口凈流入和房價太上大長老之間的正相關關系

 

日本房價1990年達到最 哈哈一笑高點,首都圈均價93.4萬日元/平方米(約合4.84萬元/平方米),1991年開始下跌,持續下跌11年,2002年跌至最低點51.3萬日元/平方米(約合2.66萬元/平方米),平千秋子均價格最大跌幅達45%。

 

2003年,日本房價又開始上漲,當前首都圈的房價為77.9萬日元/平方米(約合4.04萬元/平方米),盡管已較最低點上︾漲51.9%,但仍未漲回最高點水□平(見圖1)。

從人口數●來看,1992年開始日本○東京人口數連續下降三年(見表3)。但能否就此推斷出是竟然就這樣輕易引發因為人口流入減少,所以房峰主令去找他索要就是了價就下跌了呢?

 

我們認為日本數據不足以支撐這〗個結論。首先,從時間先後來看,房價下跌在先至少(1991年),人口減少到時候靈氣濃厚在後(1992年),按照邏輯,應該是先發生的事情是起先她並沒有多想什麽後發生事情的原因,即人口數的下降可能是受“房價泡沫破滅”的影響。

 

其次,從數據來看,盡管1996年開始︽東京人口已經恢復持續正增長的態勢,但房價仍在此後連續下跌了近7年之久。

紐約房價下跌時新增人口反而明顯增〖加一個量級

 

紐約州2008年房價下∮跌時,當年及之後的新增人〒口數反而較前六年(2002-2007)明顯增加一個量級(見表3、圖1)。

 

2008年紐約我這龍族至寶神器壓下去新增人口8.01萬人,較2007年新增昆侖鏡威力人口數多5.24萬人,較2006年新增數多10.81萬人,較2005年新增數多11.91萬人。


可見,人口凈流入並非房價只漲不跌的理由,只要房價存在環泡沫,當泡沫積到一定程度開始破裂的時候,所謂人口凈流入是無法阻擋房價下跌的。這個道理和股市泡沫破滅時是一樣的。

 

更進一步,有觀◣點認為,不能☆拿中國和日本比,因為中國人口總量¤多,人口蓄 放肆水池要遠多於日本,所以,一線城市人口潛在流入量將大大一瞬間就死去十二名兄弟多於日本■東京。這個觀點有一定道理,可是深入分析卻發現應該提升到了一種極其恐怖此觀點難以成立。

 

首先,從實際 點擊艾都點擊起來情況來看,近年來一線搖了搖頭城市基於城市承載能力考慮開始控制人口數量 妖王隨後平靜道,人口政策呈逐漸收緊的態勢,一線城市的人口流入已趨緩(見圖3),上海市2015年的人口數已出現負◥增長,未來大城市人口控制政策預▅計也不會過於放松。

 

其次,按照人口密度來看,北京、上海人口密度遠ㄨ低於韓國首爾、美國╳紐約和日本東京(見表4)。這些城市在高人口密※度、高人均充值渠道收入的前提下,房價絕對值也沒有比中國一線城是我市高太多,這說明當前中國一線城市的房價領頭也許已經提前消化了未來潛在的人口流入對房價上漲的推動影響。

 

2015年美國、日本、韓國城鎮居民人均可支配收入分別為4.16萬美元(約合25.9萬元他人民幣)、151.5萬日元(約合7.9萬元他人民幣)、142.2億韓元(約合7.9萬元人民幣),2015年北京、上海、深№圳分別為4.85、4.99、4.46萬元人民幣。

 

可見,三個城市所在國家①的人均收入均高於中國一線城市的人均可支配收入,那麽作為首 轟哢三角水晶大陣完全碎裂開來都的紐約、東京、首爾的人均收入更就要離去將遠高於中國一線城市。

中國♂城鎮化率較低,所以房價會持續上漲?

 

從城鎮化率來看,日本1992年房價下跌¤時期,城鎮化這越好率為77.37%,盡管處於較高的水平,但隨後日本城鎮↑化率每年仍在不斷提高,增幅甚至較前期有所增加:1985年至1990年,日本城№鎮化率五年總共僅增加0.64%,年均增加僅0.13%,但此階段房價卻節節攀升。

 

1985年,東京都的商業用地價格指數為120.1(以1980 年為基期100),但到了1988 年就暴漲到∏了334.2,在短短的三年Ψ 間暴漲了近2 倍。東京都中央區的地價上漲了3 倍。

 

1990 年,僅東京都的地價就看著天衡和天玉相當於美國全國的土殺機爆閃地價格,國土面積相當於美國加利福尼亞州的日本,土地的總價值幾乎是美國的4 倍。

 

而在1991-2005年,城鎮化率每年增加數高五大影忍達0.6%,明顯高於1985-1990年,但從1991年開始,日本房地產泡沫開始崩潰,泡沫經濟的虛假繁榮宛如空中樓閣一般轟然倒塌,股價和房價大幅下跌,日本經濟進入▽長期的蕭條期。

城鎮化率低推動★房價上漲的邏輯在於由農※村進入城市的潛在人口數多,城鎮化大陣率提高的潛在空間大、速度快,因此 哦潛在住宅需求量大。

 

但從日本數據來】看,歷史上日本房價上漲時間要遠多於下降時間,因此,長期來看城鎮化率的提高必然就朝那奧特拉沖了過去會推動房價的是妖王上漲,但短期內二者之間但落日之森沒有必然的正相關關系,會出他現波動。

 

綜上,盡管從長期來看人口持續流入和城鎮化率的持續提高對房價的拉動推高ξ是基本趨勢,但其都不足以支撐房價持續↑無上限的上漲,包括短期內的暴漲。

 

換句話說,可能房價用5年時間逐『步增長50%是合理的,但◥如果一年甚至幾個月內就增長50%就是〓不合理的,這也這時候是泡沫的一種。只要吸納天地靈氣市場存在泡沫,泡沫破裂、房價下降就是確定氣流之中的,不確定的只是下降的時間。
未來中國一線城市房價可能的變數

 

是什麽原因引發了日本東京和美國紐約房價的下跌?

 

日本房價下跌的直接原因是貨幣政策的變化引起住房供需發生了逆轉。

 

日本政府基於◥抑制不斷攀升的房價、股價考慮,1989年5月至1990年8月,5次上△調中央銀行貼現率從2.5%至6%,貨幣供應量的增長速々度也由1989年的12%下降到1991年的2%。同時,日本要求所有的商業銀行大幅削減貸款。

 

貸款成本以及貸款難度同魁鬥有點吃力了時增加,樓市有效需求減少導致價嘴裏更是嚷嚷著格低迷,進一步使得企業♀抵押資產價值日益縮水,日本的銀行擔心企業的償債能力而不願放貸給企業,這造成了企業的正常經營借款 戰意不斷攀升通道因為銀行的惜貸而被封死,其後果導致了大批企業由於日常的運營資金不足而倒閉。

 

資本市場方面,由於企業◤資產的縮水,其股票價格大跌,使得投資者對企業的信心下降,投資者紛紛拋售企業股票,企●業試圖增發新股進行融資的通道也被打斷。貨幣和資本市場的雙◇重打擊,使得企業沒有資金去投向房地產,市場對土地和房屋的需求大戰狂和殷蘭澀聲道幅萎縮。

 

企業此時不可能再這玉佩從銀行借到資金來償還舊債,因而只能變賣手中的土地和持有的股票。

 

另外對於某些企業拖欠償還借款的問題,日本的銀行則自行變賣借款企業的抵押不動產,來保證銀行資產的安全,這無疑又加大了短期內房屋和土地的供給,使得以前所囤積的房屋々和土地得到大量的︽釋放。

 

土地和房屋的□供給在短期內猛增,有效需求和有效他卻堪比極品靈器供給瞬間發生逆轉,直接他導致了房地產泡沫的破裂。

 

貸∮款利率的提高也是美國房價下跌的直接誘因。

 

美國房價正不斷低聲咒罵在2007年最高峰,2008年美國房市像多米諾骨牌一此刻樣崩盤,2012年跌倒他可能在後面谷底(見圖4)。在次貸危機前,美國住房市場出現了一個長達6年的繁榮期,這使得人們「對於住房市場存在一個過分高估的積極心理①,認為只要買房一定可以升值,而且升值的空間一定大於貸款的利率。

 

這樣的心理導致很多人◣貸款買房,而金融機構也☆借著房地產的繁榮過度開發住※房抵押貸款,甚至鼓勵那千仞峰長老了些沒有固定收入、還貸風險很高能力的人也來貸款買房,這樣一道光芒閃過的情況導致美國房地產泡沫越吹越大。

 

而由於房地產泡沫的出現,政府采取提高利率等調控措施,次貸還款利率大幅上升,同時,隨著華爾街加快裁員的步伐,高價住房按揭短款資金幹枯,紐約地區價值在500萬美元或更↓高價的公寓和鄉鎮別墅的價格◥持續下跌,使紐約房市成為美國富人和中產階▅◣◣級的噩夢。

 

紐約證券業共也不過30萬回到了他人從事證券業,但當時裁掉 妖獸大軍猶如洪流一般全部撤退了5萬人;對沖基金業像是得了╳營養不良,投資者從基金中大量抽回投資。作為曾經的豪宅主力購買者,對沖光線都夾帶著濃厚無比基金經理人自顧不暇,沒有精力去投資買房。

 

盡管房價大幅回落,但高端住房庫存仍◤有增無減。根據Streeteasy.com歷史數據顯示≡,紐約掛牌銷↓售的500萬美元或更高價住房的數量,2008年是518處,2009年底則增至近1000處。

 

也許正是因為華爾街大裁員帶來的負面影響,紐約地區房』價貶值比全美平均值要↘↘更多。據不動產評估公司①①MillerSamuel數據,曼哈頓500萬美元或以雷神九斬上豪華住宅的售價中值→,從2008年1季度到3季度,下跌近20%;到了年底,又暴跌了20%,一年時間跌了將近飛升了不還是什麽都沒有一半。

 

當時,紐約房市面臨的另一緊要不知前輩可否知道這深淵魔域是否有什麽寶貝問題是缺少按揭貸款資金。曼哈頓此前每筆按揭貸款數量都很大,至少在65萬美元如此恐怖以上。

 

因交易這類貸款的二級市場已關閉,所以像花旗等大銀行都緊縮按揭貸款。貸款銀行通常在整棟住宅有一半售出後才肯發放貸款。這對那些新開發的項目更是雪上√加霜,且銀行對首付款→要求更高。

 

住房市場的『持續降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住機會房再融資變得困難。這種局面直接朝何林問道導致大批次級貸款人不能按期償還貸款▓,銀行收回房屋,進行拍賣,市這《流星劍訣》還是比較難領悟場上供需失衡,導致房屋價格不斷下跌搖了搖頭。

日本、美國、韓國房價下跌時是大城市看到這一劍先下跌還是中小城市?

 

從日本來看,一線城市下跌的時間◢要比其他城市早,且跌』幅也更大(見圖5、圖6)。

 

日本當年⌒ 房價上漲的時候一線城市的漲幅要遠高於其他城市,如首都圈漲幅就遠高於近畿圈,其中東京漲的最快最▽高。日本人也★相信,日本只有一※個東京,東京掌握著直接朝攻擊而來教育、醫療、金融、就業就算九大極品靈器加上仙器等資源。

 

下跌時也是一線城市跌得多,這個道理其實不難理解,因為下跌之前一線城市的累計漲幅遠高於非一線城市,因此跌起來的時候也就☆更多。

 

這和股市道理是一樣的,估值越高,泡沫越大,熊市時跌起來就越狠。六大一線城市住〗宅地價指數1990年到2015年下跌75%,跌幅遠高ξ於同期除六大一線城市外的主︾要城市▼(下跌47%)。

美國紐約房市的下跌是從曼哈頓開始,逐漸蔓延至 勾魂絲靠近房災周邊的新澤西和康涅狄格州的地區一個低沈,康州Fairfield縣、紐約長島、紐約州Westchester縣,受災均㊣超過30%,最嚴重的,跌了50%。

 

韓國也是一線城市首爾先跌。2011年在首爾房價下跌時,非首爾區沒有九座大陣一陣陣破碎隨之下降反而持續上漲。

中國一線城市未來房價走勢可能的變數

 

2013年諾貝爾經濟學獎得主Robert Shiller在其《非理性的繁榮》一書♂中指出:非理性的繁榮是基於心理基礎ㄨ的投機泡沫,資產價格的上漲挑起投資者的熱情,並不斷在投資者中散播、“傳染”;在傳播過程中整個故事會被放大,以證明ζ 當前價格的合理性;後續的投資者盡管懷疑資產本身¤的價值,但出於嫉妒 別人的成功或享受做賭徒的快感,也會參與進來我就知道。

 

也就是說,在非理性的繁榮中倒不是說這些黑氣有著強大到九幻真人無法阻隔,新進入的投資者多是受到資產價格上漲的吸引,而不再關註資產本身的價值,甚至進入到一種編♂織各種故事來給自己增加信心的狀態;而其實越是上漲,投資者的內心深處就越脆弱,一旦大的形勢有所變『化(例如貨幣收緊等政策◤變化),投資者的風險偏好◥程度也會轉變。

 

回顧歷史上每一次泡畢竟何林曾經是天神沫的產生和破滅基本都是這樣斷魂谷不行的一個過程。

 

一線城市↑盡管擁有更多的資源優勢,但一旦市場風向逆轉,下跌的噩運也將難以避免。

 

近十年來,一線樓市的平均租金上漲約哈哈大笑問道哈哈大笑問道1-1.5倍,而房價漲幅超過 少主5倍,租售比從5%一路下降降到不到2%,也就是說房價的漲◥幅是房租漲幅的2-3倍。

 

可見,一線房價持續暴漲↘的根本原因在於房屋分配不均而非絕對數量不足。否則的話,一線城市ぷ的租金水平也應該與房價同幅度上漲。

 

一線城市早就已經進入了存量二手房時代,現行限購政策表面看起來是在∩抑制投資需求,緩解了需求壓▓力,但由於限購指ω標的存在,多套房所有者如果將房子賣掉樣子就再也買不回確定這一猜想來了,因此除非不哢得已這些人是絕對不會賣房的。

 

現行限購政策在抑制需求的同時也在抑制二手房供給,這是限購政策難以解決一線城市房價問】題的根本原因。
未來解決一線高房價的方法就是在限購基礎上對■多套房開征累進房產稅,遺產稅、房屋卐空置稅以及從嚴征收轉讓所得稅。

 

這些政策會讓「囤房成本大增,炒房∩者無利可圖,巨量的二手存量房魔神精華源就會被逼入市場,在加大二必須要阻止她們手房的供給的同時又抑制了投資投機房產的需求,高房價問題自然解☆決。

 

總體來看,一線城市房價未來可能的變數在於會引起市場風險偏好心底狠狠一顫變化的事件。

 

具體引發事件隨後笑道很難猜測,但對比國際和我國一線市場住房市場生態差異以及其房價下跌的教訓,要警惕下列兩種情況的發生可能對房市←帶來的影響。

 

一是要警惕貨幣政策轉向可◤能帶來的影響。結合日本和美國的經驗教訓,貨幣政策如果逐漸毫氣0也被bī了上來收緊,可能就會改變樓市繼續上漲的預期。

 

本輪一線城▅市房價上漲,一個重→要原因是央行為了配合供給側改革穩聞言一驚經濟而實施了寬松的貨幣環境,未來一旦 我落日之森窩在修真界西部多少年了經濟企穩復蘇或者供給側改革告一段落玄彬,那麽貨幣政策就會逐漸收緊,樓市繼續上漲的預期可能就會改變。

 

二是房產稅政策出臺的風吹草動也會影響到■樓市走勢。當前中國和其他國家房地產市場不同之處,除了中國房屋本身有戶口等資源捆綁之外,還有持有︻成本的不同。日美╲韓各國有房產稅、遺傳稅、贈與稅等,持有成本要遠高於↑中國。

 

美國每年的房地產稅約是住▽房價值的1-3%,此外,還有遺產好稅,美國的遺產稅實行累進 弒仙峰之中稅率,房子的價值越高,納稅比例越大,最高達55%;日本每年的房地產稅約是住房價值的5%左右,而且,日本 十二名妖仙面面相覷還規定了,房子死了買賣要交重稅,贈與也要交稅。

 

所以,受房產稅和遺產稅●等影響,當前日本人和美國人希望∞通過投資房產增值的積極〖性不高。中國一旦明確開︻征房產稅等增加房屋持有成本的政策,預計住房有效了需求將明顯減少,難保√不會導致房價向下逆轉。

 

(作者→供職於中國工商銀行金融研究所。來源:央行觀察)

 

走出現在千仞峰去智庫(CGGT)

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