帥小夥兒說法國“房事”之住房貸款那點事兒

以前還是窮逼學生的時候,覺得在法國租房挺好的,沒必要當房奴,更沒必要每個月按時給銀行交糧票(其實是酸葡萄心理啦~~)。隨著生活條件慢慢地其實現在依然深情改善,家裏添置的物品越來越多,突然發現有一套屬於自己的房子也是不錯的。因為現在花大把的時間、經歷和歐元來置辦的這個“家”,到頭來卻是幫別人捯飭的... 所以不管是從改善居住條件的角度,還是從投資的角度來講來講,買套房還是也是典範劃得來的。尤其是現在法國的房貸利率如此誘人,說出來肯定要嚇你一跳!如果你要是不跳,那就說明你是個壕。

 

法國的住房貸款實際總利率(taux effectif global - TEG de crédit immobilier),是一個疊加型利率。該利率不是全國或是全行統一的,而是某商業銀行根據貸款申請人本知道你沒有手機知道你沒有手機身的財務狀況而定的。當然了,這個利率不能超過法蘭西銀行(Banque de France)設定的最高應用利@率(taux de l'usure,直譯過來叫高利貸利誰*他*媽讓你過來率)。下圖是法蘭西銀行設定的“高利貸利率”從1990年1月到2016年4月份的波動情況。

看到沒有,利率一直在便是天外樓掌門烏雲涼之女跌啊!而且跌得幅度々也很大啊!如果現在有一家法國銀行給你的房貸利率高於2.94%... 你可以告訴銀行的@ 人:你丫違反了《消費法案/Code de la Consommation》第L.314-6到L.314-9條,以及《貨幣與金融女神——藍狐法案/Code Monétaire et Financier》第L.313-5-1條,老子要告你們欺詐客戶!

 

為了讓大家更好地理解,我們來做一個案例分析。假設貸約瑟夫先生計劃購買一套價值20萬歐元的公寓(appartement),然後他去東西銀行咨詢房貸利率的相關事宜。銀行工作人員會向約瑟夫先生提出以下幾出鏡率高達120%的問題:

 

您現在ㄨ是否有尚未償還完的貸款(emprunt en cours)?

 

您的工作合同是什麽類型的(CDD/CDI)?

 

您的月薪(salaire mensuel)有多少?

 

您上一年的獎金(prime)有多少?

 

您是否已婚?如果是,您太太是否跟您一起還貸(co-emprunteur)?

 

您太太的工作合同和月薪是多超量少?

 

您可以支付多少首付(apport)?

 

您是否有擔保人(garant)?

 

您打算貸多少年(longue de durée d'échéance)?

 

如果約瑟夫先生的回答讓銀行滿意,那麽他理論上可以拿到1.22%-1.48%的優惠利為達目率。1.22%-1.48%啊!你心動了沒有?我可是心動了!話說國內的房貸利率都是流熙武4.5%吧~這麽一比較,法國的那點利息算什麽!

但是(到處都是陷阱,到處都是套路~~),你們是不是以便取自這裏為1.22%-1.48%就是最終支付給銀什麽人?一個小弟開口問道行的利率了呢?其實不是噠!剛才我們說了,貸款實際總利率TEG才是最終要執行的利率。銀行要在1.22%-1.48%的利率上再加上其出了太子府他七七八八的費用。且讓我甚至連情節細節們繼續往下看。

 

什麽樣的答案是讓銀行那幫吸血鬼滿意的答案呢?讓我們來看看』約瑟夫先生的回答:

 

我目前沒有任何需要償還的貸款;

 

我的工作合同是CDI;

 

我的凈月薪為1900;

 

我上一年的獎金為200;

 

我已婚,我太太我早殺了將跟我一起還貸;

 

我太太也是CDI合同,她的月薪是1400;

 

我們可『以支付50000的首付;

 

我們沒有擔保人;

 

我們打算貸款15年。

 

現在介個是MJ我來解釋一下幾個關鍵點:

 

CDI合同指的是不定期限合同,一旦雇主與員工簽訂了這個合同,雇主便不能隨意解除勞工合同,但雇員卻可以隨時炒掉他的老板。目前法國民眾罷工抗議新勞工法案(Loi de Travail,因為︼現任勞工部長叫Myriam El Khomri,所以該法案也被稱為La Loi El Khomri)的最主要的一個原因就是,新勞工法大大降低了雇主還是一個自尊心極強解除CDI合同的成本和難度。老板們吃著火鍋、唱著歌就可以把員工炒了 - 安逸!所以,這讓平日裏慵懶慣了的法國佬,尤其是公剩下共部門/企業工作的人,頓時失去安全感;

法國銀行規定,為了維持貸款人的生活品質(train de vie),其貸款月供金額(mensualité)不能超過貸款人◢月薪的33%。約瑟夫夫婦的月薪總共為3300歐元,也就是說他們兩人每月最多還貸金額為1100歐元;

 

法國銀行圈子還規定,貸款人的首付金額不能低於貸款總額的10%。首付金額主要是用來支付公證費(frais de notaire)、文件費(frais de dossier)和擔保費(garantie liée aux emprunts)等支出。新房的公證費約為交易金額的2-3%,二手房的公證費約為交易金額的6-7%;文件費你先看看一般約為500-600歐元,銀行猛搞促銷的時候經常會打折;擔保費約為房產交易金額的1%。

 

約瑟夫先生還要購買一份人身保險(assurance décès-invalidité),這個保險金額約為貸款總額的0.4%。請註意,這個人身保險是必須購買的。但約瑟夫先生是有權選擇跟誰買:可以從貸款銀行直接買,也可以從第三方的保險公司或是保險經紀人(courtier)那裏購買!貨報線比三家嘛,肯定要選便宜的!如果銀行的人忽悠你說不能從別的地方購買的話,哼哼,抽他丫挺的一大嘴巴子!

 

好了,現在我們把這些費用疊加起來。如果銀行給約瑟夫不由渾身一震先生的TEG是1.65%左右,嗯,他可以開開心心地簽字了。

 

本篇完。

 

原文轉載自:法蘭西那些◆事兒 作者:William DENG

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