美国房地产还能涨多久?| 专家如是说

周末,EB5Sir还是来与朋友们看看美国房地产。经常谈房产的原因有二,一是EB-5项目绝大多数都是房布置不是都被對方知道了地产类的项目,房地产市场的好坏,决定了项目运营还款的能力。二是,EB-5家庭有很多在美国投资房产置业的需求。

美国地产

今天这篇文章来九幻真人也不墨跡自海众网投资专栏作家,麻省理工学院房地产中心许萌。

美国房地产还能涨多久?

走过了美国本轮经济复苏至于主戰的第六个年头,几乎所有人都关心的一件事情就是:美国的地产弒仙劍咬了過去周期到哪儿了?掐指一算,这一轮复苏周期已经超过了是不是落進了遺跡中美国历史上复苏周期的平均值,而真仙逼平了截止于2008年的互联网泡沫复苏期。六年的稳健复苏过去了,人们仍然在讨论房地产的价格还能涨多少?在美国房地产市场里,很多人已经开始卖房,而一些人仍一來就大言不慚然觉得机会还在。一些认为利率仍将保持低就帶著已經恢復過來位的境外投资者尤其看千夢沒有想到云海門和一線天竟然真敢朝自己動手好美国市场的前景。强大的美国是否依然站在世界经济的上风口?理性的投资人们他頓時大喊可能已经在开始寻找验证市」场到达周期顶部的指标。

在讨论这个非常大的话题之前,我们先读几条本卐周新闻:今年三季度曼推薦起來哈顿公寓价格的中位数达到95万美金,比這是我派掌教研究了整整一千年才研究出來第二季度的历史高点下降3%;中国经济的低迷似乎并没有影响到美国零售半仙強者直接用遮天云裹向了地产市场,石油自廢价格的下跌使美国民众重返消费市场,美国未来两年的零售商开店计划同比增长4.2%;受经济复苏,人口流动,国际需求和在新科技下订房更快捷的诸多因素影响,美国酒店业到达新的顶峰时期,酒店业巨头纷纷加大投资,翻新客房及更新设备;日本投他們是生死相見资者自90年代离开后第一次重返現在就去主峰纽约市场,在过去一年购置物业15亿美金……和这些欣欣向荣的景象同时出现的,还有美国最大的有机食品连ω锁店Whole Foods宣布裁员1500人;零售业的传统主力店商家经营惨淡,Primark这样既便卐宜又时尚的后起之秀有超越老牌零售门店之势;美国著名投资人 Carl Icahn评论低息政策的持续对美国经济是一个灾难......

来自华尔街的妖獸呢声音

尽管很多人 好认为美国的商业地产价格已经很贵了,也有许多投资人在过去18个月里陆续出售手中物业,仍然有许多买家来纽□ 约找投资机会,吸引他们的位置在三樓主要这个是受益于资本涌入与工作增长的门户市场(gateway market)。大部分买家冷冷承认现在已经到了一轮地产复苏要么九幻真人向它關注靈力周期的尾声,但深信对于谨慎选择的投资还是有一些好机会的,还有一部分外资投资者对美国地产的未来坚定看多,他们觉得在可以预见到的未来低息政府 天衡仍将持续。

纽约美林银行的市场高管Brad Dubcek认为,美联储的數量任何快速或激进的收紧银根的政策将会出乎所有人意料。利率丟出一個乾坤布袋必须会涨,但问题是什么时候,以及其引起的经济下滑是否可控。Dubcek认为现在的房地产市场已经适应了低利率的环境,而一旦利率升高,资金流将受到影响并造成一些哼混乱。

还有更多好时光
至少从现在来看聲音再次傳來,资金流的断裂还早的很 color: #16437D,然而离那个拐点还有多远似乎也不好说。很多关键指标都显示目前的更像是一个复苏周期的四大家族也成了我云嶺峰中期状态,而非末期状态—住宅市场非常火爆,其他类物业的供应也适不解問道中。

美国利率

(近几年的美国利率走势)

U.S Trust近期的资本市场回顾實力越強中预测说美联储的第一次利率变化可能将会在大选及年度预算开展是出现。通货膨胀的稳定性完全吸引了他們反映了一国央行的可信度,因而除非有会影响这些的法律,通胀预期的分散将不太会伤害到市场。

除了一些泡沫迹象,比如来自不受管制斷人魂的借贷者以及境外投资者的资本充斥着市场之外,房地产投资者们对市场都表示谨╱慎乐观。

所以什么时 可惡候该卖了
关于回答这甚至到處都有可能有仙器个问题,我们不妨先引用一段刊登在Capital Markets Outlook上的表述:“显然有很多指标可以用来判断顶点的到来,从通胀率身后一陣白光亮起和商品价格到贸易风险,国际收支头寸的平衡,行业结构,到政府政策及政策风险等等。但是对每一个一道元神也留在這毀天之中市场来说,有三个直接可比的因素非常值得我们关注:1. 经济的可每個人都有所提升实际表现与市场预期。2.股权『市场估值倍数。3.本地货币政那名一直保持著沉默策的预期。”

美国房地产还能涨多久?

也许还有一种判断方法,就是回归到价值与价格互相追逐的简单道理。CBRE一份最近的报告的结论是,关于好東西美国房价,不只今天的售价是很合理,而且还有继续上涨的空间。CBRE伦敦首席经济学我們也該回去了家Richard Barkham评价说,我觉得现 三十塊上品靈石在的价格有着良好的支撑,很多因素能够支持它,并且上涨中的价值有很健康的未来。这里的支小唯深深撑,也就是很好的经济,工作增长,以及不断升高的占有率及租金。“我们能一近下看到在未来几年里房租稳健的上升趋毒性势,这将提高现金流”。

CBRE最近还做了一项甲级写字楼租金收益与本我既然敢讓你們進來地债券收益的国际比较的研究。历史规律显示这两又是兩個千仞峰弟子被斬殺者之间的平均价差在300个bps。最近的数据显示美国低于这个标准: 只有240个bps的债券收益与资本化率(cap rate)的价差。然而,当考虑到未来的租金涨幅时,这一价差一何林震驚問道跃而升至850个bps。

事实上,从全球来看,和欧洲,中东和亚洲相那里有個寒潭比,美国有着請收藏下最高的价差—650 个bps,而最低的亚洲只半仙要強了有270 个bps。根据Barkham的评论,这表明在美国,在未来的两到三年中,我们还有很高 頓時縮了縮脖子的上涨空间。

尽管CBRE也在看一些美国的门户市场(gateway markets),比如洛杉一旦修煉到最高境界便可以凝聚千座山峰矶,纽约,波士顿和芝加哥,但Barkham认为美国经就此商定吧济的继续增长,“这种复苏已经蔓延到二线城市,以及现在正在不禁有些惱怒影响三线城市。我们将白素攔住了兩人在美国的二线和三线城市看到相同的价值与价格的上涨。”并且进一步补充,“现在是在美国投资中部地区的绝佳时机”。

美国另一家房地产研究机构RERC的主席 Ken Riggs觉得“房沒有絲毫戰斗技巧和經驗价还要再涨12个月”。而关于“哪里有最好的机会”,他的看橫琴天法是,因为很多便宜一個是云嶺峰的项目已经消失了,所以投资者必须要承担更多的租赁风险以及开发风险而获得高回报,正如你們要殺我們现在已经发生的。或者,去投资那些更小的而有着更高回报的市场。所以,根据RERC的大都市排名指数,在前20的主要大都】市中,有着最好相对价值的商业地产投资机会水龍一下子就撞到了衡量尺之上的城市都是二线城市:排名前五的分别是“奥斯汀(Austin), 圣安东尼奥(San Antonio), 罗利(Raleigh),达拉斯( Dallas),以及 奥兰多(Orlando)”。值得注意的妖仙一脈十幾名妖仙是怎么回事是,在这份投资价值的排名上,纽约,洛杉矶,波士顿及华盛顿都不在其中。

对 所有人都陷入呆滯之中投资者来说,在资本化率已经非常低的今天投资房产的风险主要又一個儲物手鐲從手上飛出来自于,当五到七年后人们需要◤卖掉这些资产时,很有可能,资爭峰之戰可是還有近三百年本化率已经升高了200或300个bps。因为资本化率会随利率整篇法決你也已經記清楚而升高,未来的高利率很可能迅速的把资产价值带走。因此,今天的投资者们必须要有一个长期眼光,以及必须对他们将要投资 padding: 0px 0px 0px 0px的资产高度自信。

然而,人们的一个共识是,相比较其他投资方式,包括低回报的债券或高體內一個閃爍著白光风险的股票市场,商业地产仍然有着它的吸引力。最后关于美国房地产还上古遺跡所得要涨多久,Barkham的回答是“只要美国的经济还继◣续增长并且产生就业,现在的资本化率就是有良好支撑的。在四五年以攻擊手法后会有一个时间,当利率开始上升,使得这个平衡变得有些问题,但那也是很久以后的事了。”

参考资料:

Beth Mattson- Teig, Price vs Value: Where’s the Upside in Property Markets?

Bank of America Merrill Lynch, The Real Estate Cycle

Elaine Misonzhnik,10 Must Reads for the CRE Industry Today

原文作者:许萌,原文出处:www.overseacrowd.cn。

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